Как спасти арендные отношения в условиях пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 и не платить арендные платежи

Нельзя просто ссылаться на пандемию короновируса в качестве форс-мажора, как основание неуплаты арендных платежей. Какие действия необходимо выполнить для получения каникул по выплате арендных платежей, для уменьшения суммы, внесения изменений в действующее соглашение, вы сможете узнать в рамках данного материала.

Итак, ситуация № 1 - Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.

После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.

Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.

Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.

В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.

Ситуация № 2 - Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.

Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.

Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.

В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.

Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.

Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)

Ситуация № 3 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В таком правовом случае арендную плату вносить все равно придется, как и нести соответствующую  ответственность за неисполнение условий заключенного соглашения. Неустойка также будет начисляться.

Уточните: может вам положена отсрочка по уплате арендных платежей

Есть возможность не платить арендные платежи, когда ваше предприятие отнесено к субъектам малого или среднего бизнеса и снимает помещение, находящееся в госсобственности. Можно потребовать отсрочку. Для этого заключается допсоглашение с контрагентом. В соглашении можно указать, что платежи за этот год будут выплачиваться только в следующем одинаковыми долями. Государственный орган не может выдать отказ.

Отсрочку по выплатам арендных платежей Правительство РФ определило только имуществу, находящему в федеральной собственности. Однако кабинет министров выпустил рекомендации, в силу которых аналогичные действия должны совершить и органы муниципальной власти. В столице уже выполнили рекомендации, гостиницы и предприятия общепита получат отсрочку по уплате аренды.

Московские организации, арендующие земельные участки и помещения у столичных властей, полностью освободят по уплате арендных платежей в ближайшие три месяца, ввиду запрета на осуществление соответствующего вида деятельности.

В настоящее время отсрочки пока компаниям не предоставляются. Официальный нормативно-правовой акт еще не готов, арендаторы ждут с нетерпением обновления информации на интернет-сайте правительства Москвы.

В случае, когда вы не арендуете помещение у государственных или муниципальных органов власти или не являетесь представителем малого или среднего бизнеса, возможно добиться получения так называемых арендных каникул.

Необходимо оценить перспективы использования фактора форс-мажора для приостановки оплаты арендных платежей

Фактор форс-мажора дает возможность не выплачивать неустойку за невыполнение обязательства по оплате арендных платежей, однако сами платежи необходимо вносить в полном объеме.

Пандемия нового вируса по формальным основаниям может попасть к характеристикам обстоятельств непреодолимой силы. Многие субъекты Российской Федерации ввели на своей территории режим повышенной готовности из-за действия коронавируса (например, в Брянске, Иваново). В Архангельске региональные власти признали пандемию коронавируса

Но для применения в арендных правоотношениях фактора форс-мажора будет недостаточно просто ссылаться на нормативно-правовые акты, принятые регионами РФ. Необходимо привести доказательства наступления причины и следствия между возникшими событиями. Первое обстоятельство – это распространение нового вируса и установление запретов на законодательном уровне. Второе обстоятельство – невозможность выполнять обязанности по договору аренды в виде оплаты соответствующих платежей.

Отсутствие денежных средств в виду снижения оборотов и прибыли организации действующее законодательство и судебная практика не относит к форс-мажору. Введенные субъектами РФ запреты никоем образом не могут препятствовать расчетам между контрагентами, так арендатор по-прежнему может платить арендные платежи, а банковские организации имеют возможность такие проплаты проводить. Таким образом, ссылка на форс-мажор в подобных обстоятельствах и об освобождении от уплаты аренды станет не состоятельной.

Не выполнять обязательства по соглашению, ссылаясь на возникший форс-мажор, нельзя. Подобные условия могут лишь освободить от различного рода штрафных санкций, но не от самих арендных платежей, т.е арендатор не должен выплачивать арендодателю неустойку или возникшие убытки.

Форс-мажор представляет собой условие, при наступлении которого можно без риска не выполнять свои обязательства или просить их отсрочки, пока не прекратится действие обстоятельств непреодолимой силы. Когда судья примет решение признать нынешнюю пандемию форс-мажором, то платить убытки и неустойки по договору аренды больше не нужно будет. Однако сами арендные платежи платить все-таки придется, как только основания форс-мажора прекратятся, а в нынешнем случае распространение коронавируса.

Для убеждения арендодателя не производить начисления неустойки за невыполнение обязательств по оплате арендных платежей, предоставить по ним отсрочку, нужно применять статьи Гражданского Кодекса РФ, которые связаны с изменением договорных правоотношений в силу изменений обстоятельств. Для применения фактора форс-мажора важно выполнять все действия в три этапа:

Проведите анализ заключенного арендного соглашения, где прописаны условия о наступлении форс-мажора

Внимательно прочитайте условие договора аренды о наступлении форс-мажора, так как последний вовсе не обязательно прописывать в соглашении. Данные условия имеют возможность лишить сторону в полном объеме ссылаться на обстоятельства форс-мажора или наоборот предоставлять широкие права и освобождать от уплаты как самих арендных платежей, так и санкций при наступлении определенной ответственности.

Частенько подписанные арендные соглашения содержат условия, согласно которым можно без проблем расторгнуть договор при длительности форс-мажора более чем в несколько месяцев.

Обратите пристальное внимание на пункты договора, где существует возможность не уплачивать арендные платежи при невозможности пользоваться помещением либо земельным участком. Т.е. вы можете не исполнять свои обязанности по оплате, если на законодательном уровне будет принято решение о запрете использовать данные типы помещений. В качестве примера можно привести торгово-развлекательные комплексы, которые власти были вынуждены закрыть. На основании таких запретов, подобные центры были закрыты в столице, хотя в соответствующем нормативно-правовом акте такие ограничения отсутствуют.

Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора

Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.

1. Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
2. Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.

Можно использовать и иные виды доказательств. В качестве примера можно привести статистические данные, деловые переписки, публикация информации в средствах массовой информации. Все документы необходимо приложить к уведомлении о наступлению форс-мажора.

Каким образом получить документы о наступлении форс-мажора или делаем запрос в Торгово-промышленную палату субъекта РФ

Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора

В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?

При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.

При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:

• Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
• Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.

Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора

Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения

Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:

1. При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
2. Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
3. Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
4. Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.

Для изменения/расторжения арендного соглашения нужно отправить контрагенту уведомление. В случае игнорирования заявления/направлении отказа, арендатор может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении/изменении условий договора аренды. До подписания соответствующего соглашения либо вступления в законную силу решения суда необходимо добросовестно исполнять свои обязательства по оплате арендной платы, нести соответствующую ответственность.

Когда договор будет расторгнут, судья распределит все понесенные арендодателем и арендатором расходы. Суд имеет право снижать общую сумму арендной платы и уменьшать размер штрафа, неустойки и понесенных убытков.

Каким образом вносят изменения в арендное соглашение?

Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору

Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.

Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом допсоглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:

• Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
• Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
• Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
• Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
• Перенос даты аренды.

Арендаторы, которые снимают помещения, у одного и того же арендатора могут выставить общие условия для перезаключения или изменения условий соглашений.

Нужно отправить предложение контрагенту о подписании допсоглашения, которое будет содержать условия об ограничениях в связи с распространением нового вируса. Не нужно указывать большое количество условий о наступлении форс-мажора.