Если организация относится к категории малого или среднего бизнеса, она имеет право заключить договор аренды с муниципалитетом или субъектом РФ. Но при этом следует учитывать, то в этом случае присутствуют свои особенности. При оформлении договора следует придерживаться определенной процедуры и обращать внимание на существующие ограничения.

Согласно ст. 17.1 закона № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года договор заключается:

  1. После торгов и подведения итогов
  2. Без торгов

С начала января 2012 года вступили в силу поправки, регулирующие правила заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Новые положения обозначены в законе № 401-ФЗ от 6 декабря 2011 года. В марте 2013 года было опубликовано постановление ВАС № 73, которое разъяснило ряд спорных вопросов.

1 марта 2015 года появились новые правила, которые относились к предоставлению в аренду организациям земельного участка. Изменения произошли вследствие принятия новых поправок в Земельный кодекс РФ.

Какие существуют правила проведения торгов

Согласно п. 4 ст. 477 ГК РФ торги проводятся в виде аукциона, конкурса или другом варианте, если это не запрещено законодательством. Это относится в равной степени, как к обычным торгам, так и тем, которые проводятся электронно. Основное отличие между формами заключается в том, что на аукционе состязание между участниками обусловлено только стоимостью. При конкурсной форме учитывается расширенный список условий, куда могут также включать и стоимость.

Победителем аукциона считается участник, который предложил самую высокую стоимость. При проведении конкурса присутствует другое определение победителя. Его выбирает конкурсная комиссия, которая определяется и назначается организатором. При выборе победителя учитываются все предложения участников, и выбирает наиболее лучшие.

При проведении торгов следует учитывать требования и нормативы, изложенные в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Правила проведения утверждены приказом ФАС No 67 от 10 февраля 2010 года.

Торги проводиться в несколько этапов:

  1. Проводиться извещение о будущей организации торгов;
  2. Организатор разрабатывает необходимую документацию;
  3. Определяется период подачи заявок и сроки их рассмотрения;
  4. Проводятся торги;
  5. После подведения итогов происходит подписание договора.

Организатор может определить условия, которые будут присутствовать в будущем договоре. Они указываются в публикуемом извещении. Дополнительно должна присутствовать следующая информация:

  1. Указывается время и место. Также необходимо указание формы проведения мероприятия;
  2. Предмет торгов;
  3. Существующие обременения на продаваемые лоты;
  4. Правила проведения мероприятия. Указывается порядок принятия участия, критерии выбора победителя;
  5. Начальная стоимость.

В торгах имеют право принять участие юридические и физические лица, желающее подписать договор аренды с госструктурами.

В Правилах присутствуют следующие положения:

  1. Предъявляемые требования к заявителям;
  2. Условия, которым должен соответствовать участник;
  3. Необходимые документы, предоставленные для участия.

Существуют моменты, когда претендент не допускается к мероприятию:

  1. На момент рассмотрения заявки существует постановление о приостановке деятельности участника, предусмотренное Кодексом РФ об административных нарушениях;
  2. При оформлении не были представлены необходимые документы;
  3. При проверке представленной информации были обнаружены сведения, не соответствующие действительности;
  4. Не был внесен задаток, являющийся обязательным условиям для участия.

Полный список ситуаций, когда может быть отказано, представлен в п. 24 Правил.

Заявитель должен указывать правдивую информацию при заполнении заявки. Он несет полную ответственность за указанные сведения в представленных документах, которые предоставляются получения разрешения участвовать в торгах.

При обнаружении недостоверных сведений комиссия имеет право не допустить заявителя к торгам. Это может произойти в любое время.

Организатор не имеет право выставлять требования, если они не предусмотрены законодательными актами. Например, организатор не может требовать предоставления дополнительных документов, если они отсутствуют в Правилах. Если указано, что участник предоставляет копии документов, то нельзя требовать от него предоставление оригиналов. Об этом сказано в п. 53 и 122 Правил.

Дополнительно организатор не может заставлять заявителя заключать дополнительные договора, а если они отсутствуют – не допускать к участию. Заявителю могут отказать в участии только при наличии причин, указанных в п. 24 Правил. В остальных ситуациях он должен быть допущен к торгам.

Пример из практики

Решением суда итоги торгов были признаны недействительными. Основной причиной было объявлено нарушение правил проведения торгов.

ООО «ТТТ» обратилось в суд с исковым заявлением о признании итогов торгов недействительными из-за отказа администрации муниципалитета допустить организацию к аукциону по аренде здания автобусной станции.

В судебном разбирательстве было выяснено, что администрация отказала организации в допуске к аукциону из-за отсутствия агентского договора на продажу билетов. После отказа допустить ООО «ТТТ», в качестве участника осталась одна организация ООО «ССС». Аукционная комиссия приняла решение признать победителем ООО «ССС» и заключила с организацией договор аренды.

По мнению суда, требование к организации о необходимости заключения агентского договора противоречит законодательству, в частности п.24 Правил, и является незаконным. Суд установил, что отказ допустить к аукциону ООО «ТТТ» не соответствует основаниям, присутствующим в действующих правилах. ООО «ССС» не может считаться единственным участником, так как ООО «ТТТ» отказали в допуске незаконно.

Рассмотрел материалы дела, суд сделал выводы, что в отношении ООО «ТТТ» не было законных оснований, которые могли являться причиной не допускать организацию к аукциону. Учитывая обнаруженные нарушения и принимая во внимание другие выявленные нарушения, суд вынес решение о признании итогов торгов и дальнейший договор с ООО «ССС» недействительными (Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А56-28976/2010 от 13 июня 2011 года).

Совет

Перед участием необходимо внимательно изучить соответствующие документы и проверить предъявляемые требования.

Если в них присутствуют пункты, не соответствующие действующему законодательству, то лицо может обратиться в судебные инстанции с иском о признании итогов торгов недействительным.

Стоит учитывать, что согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, организатор может установить обязанность внести задаток для участия. Это положение отображается в извещении.

По завершению мероприятия, организатор подписывает с победителем протокол, если не предусмотрены иные требования. Подписанный протокол равносилен договору.

Действующее законодательство предусматривает последствия, если какая-либо сторона уклоняется от подписания документов. Согласно действующим законодательным актам уклоняющаяся сторона обязана возместить другой стороне возникшие убытки, если подписание договора может быть реализовано только после подведения итогов. Если организатор не желает подписывать договор и всячески уклоняется от выполнения обязательств, то победившая сторона имеет право написать исковое заявление в суд о принуждении уклоняющийся стороны заключить соответствующий договор. Дополнительно победитель может потребовать возмещение убытков, если они возникли из-за уклонения другой стороны от выполнения обязательств.

При проведении торгов может существовать положение, согласно которому заявитель должен внести задаток. Стоит учитывать, что после проведения мероприятия он возвращается (или учитывается при исполнении финансовых обязательств) не выигравшей стороне, но другим участникам. Например, он возвращается второму участнику, а также участникам, если они отказались от участия. Задаток должен быть возвращен, если участника его не допустили к торгам. Если торги признаются не состоявшимися, то задаток также возвращается. Такие требования обозначены в п. 5 ст. 448 ГК РФ, п.п. 58, 100, 128, 134 и 137 Правил проведения

После подведения итогов, стороны заключают договор, если его подписание может быть реализовано только после подведения итогов. При необходимости в договор можно внести изменения, но они не должны касаться условий. В п. 8 ст. 447 обозначены условия, которые имеют существенное значение и не изменяются.

С 12 июня 2012 в законодательство были внесены поправки, разрешающие организатору заключать договора с участником, если он является единственным, кто принял участие. Подобная практика не противоречит законодательству, если представленная заявка полностью подходит по указанные требования, обозначенные в сопроводительных документах. Организатор имеет право подписать договор с участником, если он был один, и комиссия признала торги несостоявшимися из-за его единственного участия.

В отношении конкурса действуют такие же требования, как и к аукционам. Подтверждение обозначено в п. 101 и 151 Правил проведения торгов в соответствии с Приказом Фас России No 203 от 30 марта 2012 года.

Если возникнет ситуация, когда комиссия признает тоги несостоявшимися, и причины подобного решения отсутствуют в п. 101 и 151, то организатор может назначить время и дату проведения новых торгов. При подготовке к проведению нового мероприятия согласно п. 102 и 152 организатор может изменить старые условия и указать новые требования.

В прежней редакции у организатора такой возможности не было и он не мог заключить договор в обозначенных ситуациях, и поэтому требовалось проведение новых торгов.